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北京二手房市场众生相:二手房贷无明确放松迹象,有中介以“特殊

作者:admin发布时间:2021-11-01 15:59

html模版北京二手房市场众生相:二手房贷无明确放松迹象,有中介以“特殊方式”加快放贷|过户

原标题:北京二手房市场众生相 

本报记者 詹方歌 卢志坤 北京报道

10月以来,房地产市场“维稳”的消息频频释放,监管层发声不断,各地房贷放款加速的消息不绝于耳。

10月21日,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办发布会上表示,将保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前,银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。随后,青岛、合肥等地均传出房贷利率下降,放贷周期加快的消息。

《中国经营报》记者实地走访了解到,目前北京二手房贷周期无明确缩短迹象。据业内人士介绍,有股份制银行9月或仅有几笔房贷放出。记者采访的多个银行客户经理及中介机构方面均表示,目前完成过户的交易,放贷时间在明年3月底之前。

教育及房地产政策的双重作用下,6月末至今的北京二手房市场成交量一路走低。卖房变现的老业主、“放贷后交房”的新业主和夹在他们之间的房地产中介,成了同样焦灼的一批人。为确保在交易周期拉长的大背景下签订更多合约,中介机构在买卖双方、银行客户经理之间更加艰难地周旋。随着交易周期不可避免地被拉长,他们中的一部分人开始担心几个月的努力付诸东流。

二手房贷无明确放松迹象

“7月中旬过户,现在还没有拿到全款。”期望卖房变现的小影(化名)对记者表示。在她的叙述中,这笔交易5月份签订合同,7月份过户,当时中介经办人对她说,半个月左右银行就能放款,要提前准备好腾空房子。可几个月来,她催了又催,直到现在也没有等来放款的消息。

近日,有房产中介对记者表示,北京二手房贷或已有松动迹象:某股份制银行额度暂时放松,但仅针对新客户。“十几亿元的额度,迅速面签、过户,才有可能赶得上。”其同时表示,如果赶上,批贷后一星期左右即可放款。“所以最近都抢着过户。”对方表示。

记者致电该行负责房贷的客户经理,对方表示,其并未接到房贷放松的通知。目前银行方面仅能对刚刚批贷的客户承诺明年3月底前放款。“可能会快得多,但我们不敢保证。”他说。

除此之外,记者咨询多位房产中介及主办,对于9月末至目前办理完过户的交易,其承诺的放款时间约在明年1月至4月初之间,原本过户与放款之间约半个月的时间,被拉长至4至6个月,且目前并无放松迹象。多位房地产中介对记者表示,目前组合贷和商贷放款速度都相当慢,唯一能够较快放款的是纯公积金贷款。

经记者与多位卖家、二手房中介多方确认,北京二手房贷明显收缩约在今年7月初,不同银行可能有所区别。有近期因改善需求进行换房交易的购房者表示,其刚刚卖掉了自己的一套住房,过户时间约在6月底,过户完成后半个月便已经放贷。小影的中介经纪人则对她说,截至目前,她这笔交易所属的某股份制银行北四环网点,房贷刚刚放到7月初过户的交易,且9月仅完成两笔放款,后续排队放款的交易近300笔。

除放款环节时限被拉长外,其他环节也在房贷收紧的政策作用下悄然发生变化。据悉,房地产中介机构主导下的二手房交易流程大致为网签、面签、批贷、缴税过户、银行放款。面签之前,中介方面会与银行沟通,帮助买家选定贷款银行。“三天之内,中介帮我换了三家银行。”有9月底刚刚购买二手房的购买者对记者表示。中介对其表示,由于银行发放房贷额度紧张,原本有额度的银行也可能在几天内停止接单,便出现了此前说好的银行一换再换的情况。

“目前可能只有两三家银行能接单,但能保证一直有银行接单。”一位朝阳区资深房产中介说。另有股份制银行客户经理对记者确认了这一情况,其表示,目前该行房贷发放一手房、二手房都相当慢,“基本上是提前还款了一笔才能放出一笔的额度。”上述房地产中介也表示,上述突然拥有“十几个亿额度”的股份制银行,则是“很久没有接单了,刚刚恢复接单”。

2020年12月末,人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比作出要求。多位中介人士及某国有大行从业人员均对记者表示,不少银行上半年便用掉了大部分个人住房贷款额度,下半年额度明显呈现紧张趋势。同理,到2022年初,放贷速度可能比现在快。

除此之外,在批贷环节,银行方面也趋于谨慎,倾向于挑选较优质的抵押资产。有东三环附近房产中介对记者表示,此前也愿意接受1972年、1975年建成的房子的银行,近期却不再接手1980年以前的房子了。

中介力保“过户交房”

北京市住建委公布的数据显示,2021年6月至今,北京市存量房网上签约套数逐月下降,6月存量房住宅签约套数18849套,而到七八月份则分别下降至17855套、15942套。“金九银十”的9月,住宅签约套数则进一步下降至12575套。其下滑开始时间点与北京二手房贷放款慢的时点基本重合。

7月初,另一政策被严格执行同样深刻影响北京二手房市场。7月4日,西城区结束2021年小学多校划片入学意向填报工作,此前对多校划片持乐观态度的家长大失所望。随着多校划片被严格执行的消息迅速发酵,西城、东城、海淀几个教育大区的二手房市场也在几个月内迅速遇冷。9月末,海淀区房地产经纪协会发布行业内部自律倡议,为全区29个小区制定二手房指导价,为热门区域楼市又浇下一盆冷水。

北京市住建委数据显示,2021年3月,东城、西城、海淀的存量房(含非住宅)成交套数分别为1118套、1698套、3111套,而2021年9月的最新数据显示,其成交套数下降至565套、723套、1661套,成交量几乎腰斩。而非传统教育大区的朝阳同样迎来成交量的大幅下滑,2021年3月,其成交量达到6065套,2021年9月则仅成交3631套。

朝阳区学区属性不明显的区域成交情况可能有所不同。两位分别位于北三环和东四环区域的房产中介对记者表示,近期其所在网点成交量基本稳定,甚至较此前成交单数更多。“东西城海淀的遇冷,让很多原本考虑学区的家长转向配置较好的‘改善’区域。我们单子还多了点。”对方表示。

其同时表示,他经手的大部分二手房交易为改善需求,对二手房放贷慢的情况并不似外界想得那样敏感。在放贷周期拉长后,他所在区域并未出现业主介意拿不到房款而停止挂牌的情况。

“改善需求”,即卖掉前一套房子,换一套更舒适的房子居住。在这种情况下,前一套房子的持有者,通常需要将该套房子买家的首付款和房贷作为自己的首付款,购买下一套房子。环环相扣之下,只要业主的需求并未消失,交易便能够继续,只是流程相对往常较长。有改善需求的买家对记者表示,“放贷慢没办法,我们尽快把前续环节做完,至少能早点排上(放贷的)队。”

为促成交易,中介在买家和卖家之间协商的条件也较此前有所不同。多位中介和买家对记者表示,放贷慢的情况发生之前,大部分成交的单子为“放贷后交房”,即卖家在拿到全部放款后再移交房屋。但上述中介对记者表示,在放贷慢的信号愈发明确后,其手里最近几个月的单子都跟业主达成了“过户后交房”的条件,即新业主不会因为放贷流程过长无法入住。“7月份的单,现在都装修完了。”他表示。

而对于卖房换新房,目前手里无足够首付款的业主来说,中介则可以帮助其通过拉长交易流程的方式,实现更晚付首付款。放贷慢的情况出现前,整体交易流程大约在两个月左右,而现在,不少中介会根据业主手中持有现金的情况调整交易时间,除去放贷时间不可控外,其余流程或能被拉长至3个月。除此之外,买卖双方还可以协商,通过预留较大额户口保证金、物业保证金等方式,尽量缩减前期付款的金额,等待银行放款。

而对于等待变现的前任业主和“放贷后交房”的新业主来说,除了焦急等待外,能做的十分有限。遇上“有路子”的中介,或能通过中介经纪人与银行的周旋、中介公司与银行的周旋、客户经理和主管批贷放贷工作人员的周旋,以“特殊方式”加快放贷,但成功者寥寥。

在整个交易流程中,房地产经纪人将在过户后、放贷前拿到佣金。但多位房产中介都对记者表示,即便夹在银行与客户之间非常艰难,他们也必须不断周旋,因为交易不成,佣金将全额退还。“现在交易流程这么长,万一(交易)不成,这几个月可就白干了。”

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